Innovationen
Mit den Indoor-Units steht anstelle einer planerischen Massnahme erstmals ein kommerzielles Produkt zur Lösung eines raumplanerischen Problems (haushälterischer Umgang mit der Ressource Boden) bereit. Es bildet als Gesamtlösungspaket ein Anreizsystem, das Kapital nicht unnötig bindet. Nutzflächen innerhalb von Brachen können so innert kurzer Zeit und damit – im Vergleich zu der langen Planungs- und Realisierungszeit einer umfassenden Umnutzung – wesentlich früher auf den Markt gebracht werden. Das verkürzt einerseits die Verwertungslücke und reduziert andererseits den Druck auf unbebaute Flächen.

Die produktorientierte Lösung Indoor-Units zeichnet sich aus durch hohe Flexibilität und Anpassungsfähigkeit für unterschiedlichste Marktsituationen an den konkreten Anwendungsstandorten. Erfahrungsgemäss erzeugt die Zwischen- oder Umnutzung von brachliegenden Arealen vor allem dann einen gesellschaftlichen und ökonomischen Mehrwert, wenn Nutzerinnen und Nutzer aus den Bereichen Kreativwirtschaft, Bildung, Gesundheit, innovatives Handwerk, Soziokultur mit einem deutlichen Publikumsbezug in diesen Arealen aktiv sind. Die Raumnachfrage der boomenden Kreativwirtschaft kann über den aktuellen Immobilienmarkt nicht befriedigt werden, vor allem wegen zu hohen Mietpreisen, der Überausstattung, der wenig inspirierenden Atmosphäre von marktgängigen Büroräumen sowie fehlender Vernetzungsmöglichkeiten. Die Indoor-Units bedienen diese Marktlücke.

Auf Produktebene wurde eine neuartige Typologie im Bereich mobiler Bauten entwickelt, die konstruktiv modular und materialtechnisch flexibel den spezifischen Randbedingungen von Industrie- und anderen Hallen entspricht. Was der Normcontainer für den Aussenraum und das Transportwesen bedeutet , können die Indoor-Units für den Innenraum verkörpern. Anders als bei Containern wurde bei den Indoor-Units deren Variabilität und Anpassungsfähigkeit bereits bei der Entwicklung mitgedacht, denn die Rahmenbedingungen und spezifischen Nachfragebedürfnisse ändern sich von einem Anwendungsort zum anderen. Neu im Gegensatz zum Container ist auch die Integration von haustechnischen Elementen.

Investitionen zur Herstellung einer Vermietbarkeit von Industriebrachen für Zwischennutzungen bedeuten für die Investierenden aufgrund der zeitlich begrenzten Nutzungsperioden eine hohe Hürde. Das Betreibermodell zeigt deshalb auch auf, wie Contracting-Lösungen massgeschneidert werden können und so helfen, übliche Investitionshemmnisse zu überwinden.

Wirkung und Nutzen
Betriebswirtschaftlicher Nutzen: Mit der Installation von Indoor-Units kann ein Eigentümer Erträge generieren, die bei einem Leerstand nicht anfallen würden und die höher liegen als bei einer elementaren Nutzung (z.B. Lager). Der Ertrag dient der Begleichung der objektspezifischen Kosten (Betriebskosten, Unterhaltskosten, Rückstellungen, Verzinsung Eigenkapital, Verzinsung Fremdkapital). Der Überschuss kann in die Arealplanung oder die Altlastenbeseitigung investiert oder als Renditesteigerung verbucht werden.

Sekundärer Nutzen: Erfahrungsgemäss erzeugt die Zwischen- oder Umnutzung von brachliegenden Arealen v.a. dann einen gesellschaftlichen und ökonomischen Mehrwert, wenn Nutzer/innen aus den Bereichen Kreativwirtschaft, Bildung, Gesundheit, innovatives Handwerk, Soziokultur mit einem deutlichen Publikumsbezug in diesen Arealen aktiv sind. Als sekundäre ökonomische Effekte von Zwischennutzungen (mit IU) gelten Imagegewinn, Bodenpreissteigerung, Verzicht auf Fremdkapitalaufnahme, Minderkosten für Marketing, Pflege, Vorbeugen von Vandalismus u.ä.

Volkswirtschaftlicher Nutzen: Ein volkswirtschaftlicher Nutzen ergibt sich, falls die Anwendung von Indoor-Units zur Revitalisierung eines Areals oder Teilen davon führt. Die Anzahl der un- oder untergenutzten grossen Baustrukturen auf Brachen in der Schweiz wird auf 350 - 1'100 Einheiten geschätzt. Der Nutzen wird dem eingesetzten Investitionsvolumen gleichgesetzt und wie folgt kalkuliert: Unter der Annahme, dass Indoor-Units in max. 44 Einheiten zur Anwendung kommen, ein Areal über ein durchschnittliches Investitionspotenzial von 40 Mio. CHF aufweist und es in "Situationen mit guten Marktchancen" (63%) zur Revitalisierung des gesamten Areals kommt, kann das durch Indoor-Units ausgelöste weitere Investitionsvolumen max. 378 - 1109 Mio. CHF betragen. Nach der definitiven Umnutzung dieser Areale können die Eigentümer jährliche Mieterträge von 32 - 96 Mio. CHF erzielen.

Entwicklungsnutzen: Der Pioniercharakter von Zwischennutzung, deren starke Ausrichtung auf Kreativwirtschaft und auf Kultur-/Soziokultur sowie das hohe Community-Potenzial können entscheidende Entwicklungsimpulse liefern, sowohl für das betreffende Areal und die Eigentümerschaft als auch für die kommunale Entwicklung:
Nutzen für Eigentümer: Bei der Revitalisierung von Industriebrachen sehen sich Eigentümer und Projektentwickler meist mit langwierigen Planungsverfahren einerseits und Unsicherheiten betr. einer geeigneten Nachnutzung konfrontiert. Die Erfahrung lehrt, dass ein umsichtiger Einsatz von Zwischennutzungen sowohl die Zwischenzeit überbrücken kann als auch Impulse für die finale Nutzung liefern kann.
Verminderter Handlungsdruck: der ökonomische Basisnutzen reduziert den zeitlichen Handlungsdruck auf die jeweiligen Liegenschaften und ermöglicht damit eine sorgfältigere Arealplanung.
Testlabor: Oft fehlen bei einer Brache die durchschlagenden Ideen für die definitiven Nutzungen. Mit der Ansiedlung temporärer Nutzungen – auch mitels Indoor-Units - können verschiedene Ent-wicklungsoptionen im Hinblick auf die finale Planung getestet werden. Sie können den Projektent-wickler inspirieren und gute Anhaltspunkte geben, welche Nutzungen zum spezifischen Ort passen, sowohl im Hinblick auf den Immobilienmarkt als auch bezogen auf die Stadt- und Quartiersent-wicklung.

Nutzen für Kommune: Bekannte positive Effekte von Zwischennutzungen für eine Kommune sind:
Befriedigung lokaler Bedürfnisse: In zwischengenutzten Objekten lassen sich gezielt Nutzungen integrieren, welche lokale Defizite kompensieren können, die andernorts keine Bleibe finden: Selbsthilfeeinrichtungen, Kinderbetreuung, Populärkultur, Vereinslokale, Treffpunkt, Mittagstisch, lebenspraktische Kurse, freizeitorientierte Einrichtungen oder Geschäfts- und Informati-onsstellen von kulturellen, sozialen und anderen gemeinnützigen Organisationen bis hin zu tem-porären Ausgliederung von Verwaltungsstellen (auch Räume für Bildungseinrichtungen).
Aktive Teilhabe an der Stadt: Zwischennutzer sind Raumpioniere, welche sich durch hohes Ei-geninteresse, durch Lust am Erschaffen, am Arbeitsengagement sowie durch eine grosse Flexi-bilität und einen ausgeprägten Sinn für unkonventionelle, kreative Lösungen auszeichnen. Sie entsagen der reinen Raumkonsumation und entpuppen sich als Stadtproduzenten.
Soziokultur: Solche Nutzer/innen nehmen Aufgaben wahr, welche im öffentlichen resp. ge-samtgesellschaftlichen Interesse liegen. Sie bedeuten einen Mehrwert für das Gemeinwesen.
Identifikation: Die Aktivitäten einer Zwischennutzung strahlen in der Regel in positivem Sinne auf das räumliche und soziale Umfeld aus. Dadurch fühlen sich viele Menschen mit diesem Ort verbunden. Eine solche Bindung bedeutet Identifikation und bewirkt eine Stabilisierung des kommunalen Gemeinschaft.
Kultur: Kulturelle Betätigung ist eng verbunden mit innovativer Kraft. Zusammen mit dem speziellen räumlichen und sozialen Ambiente in einer Brache ist dies ein idealer Nährboden für die Entwicklung neuer Trends, wodurch auch das Image einer Kommune genährt wird.